La Société par Actions Simplifiée (SAS ou SASU) est devenue incontournable dans le crowdfunding immobilier. La SAS est une société de capitaux qui permet de limiter la perte aux montants investis, contrairement à la société civile (SCCV ou SCI) qui engage à la responsabilité de l'investisseur au-delà de son investissement.
La SAS dans laquelle investit le crowdfunder est alors soit la société porteuse du projet (investissement direct) soit le véhicule d'investissement holding (investissement indirect).
Dans le cas d'un investissement direct, la société porteuse du projet est une SAS et non une SCCV. L’avantage est que l’investisseur détient directement l’actif (et non une quote-part comme dans l'investissement indirect) puisque la SAS est titrée sur le terrain et réalise les travaux. De plus un permis de construire purgé conserve une valeur.
Dans le cas d'un investissement indirect, la SAS holding est un véhicule financier intermédiaire dont le seul objet est d'investir dans la SCCV qui porte le projet. L'apport de la SAS holding à la société de projet se fait principalement en compte courant d'associé et plus rarement en capital. La SAS holding peut être créée par le promoteur ou la plateforme. Elle pourra être créée par le promoteur dans le cas où le projet a déjà démarré et que la SCCV de projet est déjà en activité. Si la plateforme fait le choix de créer elle-même la SAS holding, son capital peut varier de 1 euro à plusieurs milliers d'euros. Un co-investissement élevé de la plateforme marque son alignement d'intérêt sur le projet. Toutefois ce co-investissement dépend de ses capacités financières, n'oublions pas que la majorité des plateformes sont des start-up.
Pour résumer trois montages sont possibles :
- investissement en obligations dans une SAS société de projet
- investissement en obligations ou capital dans une SAS holding créée par le promoteur
- investissement en obligations ou capital dans une SAS holding créée par la plateforme