Dans un précédent article nous avons vu que le financement participatif représentait une nouvelle forme de pierre-papier. J'avais alors effectué un comparatif entre le financement participatif de la promotion immobilière et les SCPI. J'aimerais à présent effectuer le même exercice en comparant le financement participatif locatif et les SCPI.
Le crowdfunding immobilier locatif et la SCPI ont des approches bien différentes. C'est le choix entre le placement immobilier et le placement financier adossé à de l'immobilier.
Le crowdfunding locatif vous permet de choisir les actifs dans lesquels vous investissez. Pour chaque logement acheté, une société ad-hoc est créée. Vous participez à la vie de la société au travers des assemblées générales. Le logement peut se trouver près de chez vous, vous pouvez le visiter. Pour mutualiser le risque vous pouvez investir de petits montants dans plusieurs opérations et vous créer votre propre portefeuille immobilier.
Cette souplesse vous ne l'avez pas avec les SCPI. Ici vous confiez votre argent à un gestionnaire de fonds qui va décider seul des actifs à acheter (type, localisation, prix), vous n'aurez aucun pouvoir sur leur gestion. La mutualisation des risques est effectuée par le gestionnaire. Ceci est une formule idéale pour un investissement sans contrainte.
Le financement participatif immobilier locatif est une piste à explorer. Peu d'acteurs existent actuellement sur ce marché, notamment à cause de l'absence de cadre législatif (Mise à jour du 06.11.2017 : les plateformes CIP ont désormais le droit de proposer des projets de crowdfunding immobilier locatif).
| Crowdfunding immobilier | SCPI | |
|---|---|---|
Activité | Investissement locatif | Investissement locatif |
Sous-jacent | Aussi bien du résidentiel que de l'immobilier d'entreprise | Majoritairement des actifs d'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, résidences gérées, parkings), mais aussi des actifs d'immobilier résidentiel |
Zone d'investissement | Les plateformes françaises ne proposent que des projets sur le territoire français | Les SCPI investissent principalement en France et de plus en plus à l'étranger (Europe) |
Nature du titre | Parts de SCI ou de SAS | Parts de société civile de placement immobilier |
Durée | Long terme. Pas de limite de durée. | Long terme. Pas de limite de durée. Investissement conseillé, entre 8 et 15 ans. |
Ticket d'entrée | 5.000 euros | 5.000 euros |
Rendement | Autour de 5% nets, avant fiscalité | Autour de 5% nets, avant fiscalité |
Fiscalité des revenus | Revenus fonciers ou revenus mobiliers | Revenus fonciers |
Périodicité des revenus | Distribution trimestrielle ou annuelle | Distribution trimestrielle ou semestrielle des dividendes. Distribution exceptionnelle de plus-values de cession d'actifs |
Performances passées | Aucun historique | Connues et régulières |
Risques sur le capital | Perte partielle du capital et baisse du rendement | Perte partielle du capital et baisse du rendement |
Responsabilité de l'investisseur | Limitée aux apports, dans le cas d'un investissement dans une société de capitaux telle que la SAS Illimitée dans le cas d'un investissement dans une société civile telle que la SCI | Le droit commun prévoit d'engager la responsabilité des associés de société civile au-delà de leurs apports. Par exception légale, les statuts de la SCPI prévoient que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. |
Liquidité | Quasi-inexistante | Bonne. Marché secondaire organisé |
Mutualisation | Aucune. Un investissement correspond à un seul actif. Possibilité de choisir les actifs | Forte. Patrimoine diversifié de chaque SCPI. Choix parmi des dizaines de SCPI. |
Gérant du véhicule financier | Aucun agrément n'existe encore. Quelques plateformes pratiquent sans agrément | Société de gestion de portefeuille agréée |
Financement à crédit | Oui dans le cas d'une SCI (et déduction des intérêts d'emprunt) | Oui (et déduction des intérêts d'emprunt) |
Dispositif fiscal | Possibilité d'investir dans le dispositif Pinel, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier | Possibilité d'investir dans le dispositif Pinel, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier |
Enveloppe fiscale | PEA | Assurance-vie, démembrement de parts |