Pourquoi j’ai investi en Crowd Lending Immobilier et comment je m’y suis pris ?
Passionné de nouvelles technologies et de finance personnelle j’expérimente, depuis plus de 20 ans, toutes sortes de techniques de placements dans de nombreux domaines. Curieux, je cherche constamment de nouvelles solutions pour faire fructifier mon épargne dans les meilleures conditions possibles. C’est dans un environnement en mouvement perpétuel notamment en matière fiscale qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir les meilleurs rendements possibles tout en maitrisant le risque.
Il y a environ 18 mois, c’est donc avec cette idée de trouver de nouveaux placements « rentables » qu’en effectuant des recherches sur Internet je tombe par hasard sur le Crowd Funding. Et c’est en creusant encore davantage mes recherches que je suis arrivé sur son sous segment le Crowd Lending immobilier.
Assez prudent par nature, j’ai donc, comme pour chacune de mes expérimentations précédentes, décidé de mettre en place une démarche analytique pour avancer rapidement :
1. J’ai cherché à comprendre la réalité des rendements proposés
2. Je me suis intéressé à la fiscalité applicable
3. J’ai répertorié les risques face auxquels il fallait que je prémunisse
4. Je me suis intéressé aux plates-formes pour voir celles qui me donnaient le plus confiance
Concernant la réalité théorique des rendements
Très intrigué par les rendements proposés j’ai tout de suite essayé de comprendre comment un placement pouvait proposer une promesse de rendement aussi importante autour de 10% en moyenne.
J’ai donc décortiqué le fonctionnement du système que je vous explique très simplement. Les promoteurs veulent limiter leurs apports de fonds propres pour pouvoir travailler sur plusieurs projets en simultané.
Malheureusement pour eux, ils ont généralement besoin d'emprunter au moins 30% du budget nécessaire à la réalisation de leur projet. Sur ces 30%, les banques veulent qu’ils apportent eux-mêmes au moins 20% des fonds propres nécessaires pour leur prêter les 80% manquants à taux très favorables. Qu’à cela ne tienne les promoteurs vont par exemple apporter de leur caisse 20% de ces 20% et aller chercher les 80% restant auprès des Crowd Lenders. Ces fonds seront assimilés à des fonds propres, on parle alors de « quasi fonds propres ». Ils acceptent pour cela de fortement rémunérer les Crowd Lenders (autour de 10% bruts) mais en réalité, ils ne le feront que sur une toute petite partie de l’argent qu’ils auront collecté pour mener à bien ce projet.
C’est ce que l’on appelle l’effet de levier, terme bien connu dans le domaine de l’immobilier : j’emprunte beaucoup moins cher que le rendement que je vais pouvoir obtenir grâce à l’investissement que j’ai effectué avec cette somme.
Je vous ai fait un schéma explicatif sur la base d’un projet à 15M€.
Budget projet immobilier :15M€ à 10% de marge brute prévisionnelle soit 1,5M€.
Emprunt nécessaire : 5M€ soit 30% du budget global, le reste étant assuré par la commercialisation.
Fonds propres demandés : 1M€ soit 20% du montant de l’emprunt
Apport en fonds propre du promoteur :200K€ (soit 20% des fonds propres demandés)
Apport (quasi fonds propres) des Crowdlenders :800K€ (coût pour le promoteur 10% d’intérêts soit 80K€)
Prêt bancaire :4M€ soit 80% du montant de l’emprunt (cout pour le promoteur 3% d’intérêts soit 120K€)
Marge nette :1,5M€ - 120K€ - 80K€ = 1,3M€
Au prix d’un léger sacrifice sur sa marge (1,3M€ au lieu de 1,5M€), le promoteur multiplie le nombre de projets sur lesquels il peut travailler simultanément car il n’a en fait mobilisé que 200K€ de fonds propres sur 15M€ soit seulement 1,33% du budget de son projet. Au final il gagne donc plus d’argent.
De ce côté-là, j’ai donc compris qu’il n’y avait pas de loup et que la promesse d’un taux brut vers 10% était économiquement tenable. C’était déjà un bon début.
Concernant la fiscalité applicable
La deuxième étape de mon programme d’analyse a consisté à m’intéresser à l’aspect fiscal du Crowd Lending Immobilier. J’ai très vite compris que ce fameux 10% était vraiment un taux cible minimum puisque la fiscalité qui s’appliquait était celle des placements mobiliers dits à revenus fixes. En d’autres termes, ces revenus s’apparentant aux revenus financiers (qui ne rentrent malheureusement pas dans un cadre spécifique tels que l’assurance vie ou le PEA). Ils étaient donc imposés dès le 1er euro à un taux assez décourageant entre 14% et 45% en fonction de votre taux d’imposition + la CSG à 15,5% à ajouter dans tous les cas de figures.
Si maintenant nous nous penchons de façon plus détaillée dans les calculs on comprend très vite que la fiscalité actuelle n’est pas très favorable. Je vous mets quelques calculs pour étayer mon propos.
1ère illustration pour 1.000€ d’intérêts gagnés
Si votre tranche est à 30%(+15,5% CSG+RDS) il vous restera 545€ net
Si votre tranche est à 41%(+15,5% CSG+RDS) il vous restera 435€ net
Si votre tranche est à 45%(+15,5% CSG+RDS) il vous restera 395€ net
2ème illustration pour 10% d’intérêts bruts gagnés
Si votre tranche est à 30% (+15,5% CSG+RDS) votre taux réel net sera de 5,45%
Si votre tranche est à 41% (+15,5% CSG+RDS) votre taux réel net sera de 4,35%
Si votre tranche est à 45% (+15,5% CSG+RDS) votre taux réel net sera de 3,95%
Vous me direz ce n’est pas si mal si l’on considère le taux du livret A et 0,75% mais il faut aussi prendre en compte les risques dont je vous reparle juste après.
Bien sur tous ces calculs ne prennent pas en compte une bonne surprise dont pourraient bénéficier les investisseurs ces prochains mois si le nouveau Président élu tient ses promesses. En effet, parmi ses engagements de campagne en matière de fiscalité il a indiqué que les placements financiers de ce type devraient bénéficier du prélèvement libératoire à 30% incluant la CSG+RDS. Cela devrait très nettement améliorer son attractivité dès la tranche actuelle à 30% (hors CSG+RDS).
Les risques inhérents au Crowd Lending
C’est donc tout naturellement que pour la suite de ma démarche, je me suis donc penché sur les principaux risques auxquels je devais être particulièrement attentif avant d’investir. En compilant les informations trouvées sur internet. J’ai répertorié 8 principaux risques sur répartissant en 2 catégories : la catégorie des risques liés à la solidité du promoteur et la catégorie des risques liés à chaque programme immobilier. Ce serait donc sur ces deux aspects que devraient s’appuyer mes choix d’investissement futurs. Je vous les liste juste ici :
. Les risques promoteur
Le chiffre d'affaires : son activité globale pas uniquement sur le projet.
Les capitaux propres : plus il en a plus le risque est faible.
L’endettement : il est toujours à rapporter au montant de ses capitaux propres (taux d’endettement).
Les liquidités : le niveau de sa trésorerie rapporté aux échéances auxquelles il doit faire face.
. Les risques liés à chaque programme
Le taux de réservation : le nombre et la valeur correspondant aux lots pré-commercialisés.
La couverture du prix de revient : la capacité du promoteur à gérer les imprévus avec un budget plus large que celui prévu dans le prévisionnel théorique.
La sécurité des fonds prêtés : le montage financier concernant les fonds prêtés et le seuil de commercialisation à partir duquel les prêteurs récupèrent leur mise.
La sécurité technique : le fait que tous les risques administratifs (liés aux permis) ou aux aléas de constructions soient maitrisés.
Mon choix des plates-formes
J’ai cherché sur internet si je pouvais m’appuyer sur un site de référence en la matière. Il ne m’a pas fallu très longtemps pour tomber sur www.hellocrowdfunding.com qui m’a fait gagner beaucoup de temps. En effet, j’avais immédiatement accès au classement des différentes plates-formes que ce soit en volume de collecte qu’en nombre de dossiers. Je pouvais également consulter les remboursements déjà effectués et ceux en retard éventuels.
En un rapide coup d’œil je voyais que le marché du Crowd Lending Immobilier était assez concentré. Sur une vingtaine de plates-formes seules une dizaine étaient actives (avec au moins 5 projets financés depuis leur lancement). Deux des plates-formes se détachaient clairement des autres (Wiseed et Anaxago) avec environ 65% de part de marché suivi d’assez loin par un 3ème acteur Lymo. Les six autres plates-formes de la première moitié du classement se tenaient dans un mouchoir poche avec assez peu de différences notables hormis l’esthétique propre à chacune.
Même si j’ai pris le temps d’aller visiter les différents sites, j’ai écarté de mon choix directement la deuxième partie du classement. Non pas que leurs projets n’étaient pas intéressants mais l’allure parfois trop succinctes des plates-formes et leur manque d’analyse sur les projets qu’elles présentaient témoignaient parfaitement de leur jeunesse. Je ne voulais pas faire les plâtres de ces plates-formes ou simplement être une victime en cas de faillite. Je n’étais en effet pas persuadé que toutes iraient jusqu’au bout de leur plan de développement prévisionnel.
J’ai ensuite regardé sur le plan légal les accréditations dont devaient bénéficier les plates-formes de financement participatif pour être considérées comme « sérieuses ». Je me suis rapidement détourné de ce critère car toutes les plates-formes de la première partie du classement bénéficiaient du statut nécessaire à savoir CIP (Conseiller en Investissement Participatif).
Je suis alors rentré sur la nature même du montage juridique qui était mis en œuvre lors de la collecte de chaque projet. Là encore je n’ai pas eu trop de surprises car il fallait simplement ne pas aller sur des montages de type SCI ou SCCV dont la responsabilité est infinie en cas de difficultés mais sur des montages de type SAS dont la responsabilité est quant à elle limitée aux apports des associés.
Je me suis alors intéressé aux tickets minimum d’entrée sur les différentes plates-formes que j’avais sélectionnées. Je pouvais constater des écarts assez significatifs. D’un côté, certaines proposaient des investissements minimum à 100€ car elles cherchaient ainsi à démocratiser leur offre auprès d’une communauté de prêteurs la plus large possible. De l’autre côté, représenté par la majorité des autres plates-formes, plus élitistes, on était plutôt sur des tickets d’entrée minimum à 1.000€.
Mes investissements à proprement parlé
Sans rentrer dans les détails de mes investissements, compte tenu de la jeunesse du marché, j’ai décidé, pour commencer, de ne travailler qu’avec les 3 plates-formes leaders. A ce jour, j’ai pris part à environ 20 différents projets. Ma sélection s’est faite sur la base des différents critères que j’ai évoqués dans la deuxième partie de l’article. A cela, j’en ai rajouté quelques autres comme sélectionner uniquement des projets sur des zones géographiques que je connaissais comme étant dynamiques en termes de demande immobilière. J’ai essayé d’éviter d’investir plusieurs fois sur des projets issus du même promoteur immobilier. Je me suis fixé comme objectif d’obtenir une rémunération moyenne à 10% afin de rentabiliser le temps passé en tenant compte de la fiscalité associée à ce type de placements. Je me suis donc concentré uniquement sur des projets répondant à ces critères d’éligibilité.
Au niveau de mon expérience en tant que telle avec les plates-formes, j’ai apprécié de pouvoir investir par CB sur Wiseed et Lymo mais au contraire je n’ai pas du tout aimé d’avoir systématiquement « la pression » pour investir car les collectes se faisaient trop rapidement. Malgré moi, je suis donc passé à côté de quelques belles opportunités mais ce n’est pas très grave il y en aura d’autres.
Concernant Anaxago je n’ai pas aimé de ne pas pouvoir investir CB mais uniquement par virement. En effet, l’un d’entre eux s’est une fois mal déroulé et cela a nécessité près de 15 jours de leur côté pour corriger l’anomalie. Concernant les collectes, j’ai apprécié de pouvoir prendre mon temps pour sélectionner les meilleurs projets. J’ai trouvé cependant certaines périodes de collectes parfois trop longues.
A ce jour, même si aucun remboursement n’a encore été effectué par ces plates-formes, je n’ai pas d’inquiétude particulière. Les outils de suivi sont de bonne facture et je n’ai pas d’alerte particulière. Les projets avancent, les niveaux de commercialisation suivent leur cours donc pour l’instant aucune déception. Je pense probablement continuer dans cette voie sur les prochains mois car je crois fermement en la pérennité du modèle même s’il doit surement encore corriger quelques défauts de jeunesse. Je pense qu’avec un petit coup de pouce en matière de fiscalité on devrait assister assez vite à une vraie explosion du marché.
De façon plus générale sur le Crowd Lending, je dirais que j’ai beaucoup apprécié la possibilité de pouvoir investir régulièrement à mon rythme et sur des projets très variés permettant de réduire substantiellement le risque. J’aime également l’idée de contribuer à mon échelle à l’économie réelle. Je permets par mon action à des promoteurs de pouvoir mener à bien plusieurs projets simultanément. J’aide d’une certaine façon à accélérer le rythme des constructions de logements donc nous manquons cruellement en France. Et enfin, je dispose d’un placement rentable !
Pour témoigner de mon expérience du Crowd Lending et pensant qu’elle pourrait servir au plus grand nombre j’ai écrit un livre retraçant mon travail de réflexion et d’analyse et mes conseils sur le sujet.
Régis BRYMAN
Auteur du livre « Boostez votre épargne avec le Crowd Lending » disponible en exclusivité sur Amazon.